Reguleringsplaner
Hva er en reguleringsplan?
En reguleringsplan er en plan for arealbruken innenfor et nærmere avgrenset område. Den består av et kart med tilhørende bestemmelser. Det skal alltid være laget en reguleringsplan før kommunen kan gi tillatelse til større bygge- og anleggsarbeider, og andre tiltak som kan få store konsekvenser for miljø og samfunn.
En reguleringsplan kan utarbeides som områderegulering eller detaljregulering.
Reguleringsplaner utarbeides og behandles etter plan- og bygningsloven.
Det er kommunestyret som vedtar reguleringsplaner. En vedtatt reguleringsplan er juridisk bindende. Det betyr at bygging eller andre tiltak som er i strid med planen ikke er tillatt, med mindre kommunen gir dispensasjon.
Hvem kan utarbeide reguleringsplaner?
Plan- og bygningsloven slår fast at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form (§ 12-3). Engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert.
Er du fagkyndig og skal utarbeide et planforslag, finner du mer informasjon om dette her
Hvor finner jeg reguleringsplaner?
Du finner både gjeldende reguleringsplaner og planer under arbeid her. Du kan også finne reguleringsplaner ved å søke i kommunens planregister.
Du kan påvirke planprosessen
Du kan være med på å påvirke arbeidet med en reguleringsplan flere ganger underveis i prosessen. Informasjon om hvordan du kan gi dine innspill finner får du ved å kontakte planavdelingen, post@as.kommune.no.
Behandlingstid:
Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse.
Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt.
Mange reguleringssaker kan være kontroversielle; politisk, i forhold til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.
Planprosessen
1. Bestilling av oppstartsmøteFør planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med kommunens planavdeling. Oppstartsmøtet bestilles ved at tiltakshaver fyller ut kommunens mal for bestilling av oppstartsmøte, og sender denne til kommunens planavdeling. Planavdelingen avholder deretter et internt møte hvor de relevante fagområdene i kommunen deltar. Det må påregnes minst 2-3 uker fra bestilling av oppstartsmøtet til møtet er avholdt. I tilfeller der forslagsstiller ønsker et uformelt møte før oppstartsmøtet, kan det avholdes en forhåndskonferanse. Denne bør bestilles minst 1-2 uker i forveien. |
2. VarslingForslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeidet. Det gjøres gjennom annonse i Østlandets blad, informasjon på kommunens nettsider og brev til aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer. Utkast til annonse oversendes kommunens planavdeling før utsendelse. Det bør settes en rimelig høringsfrist, f.eks. 4-6 uker. For planer som faller innenfor krav om konsekvensutredning skal det utarbeides planprogram som sendes på høring og offentlig ettersyn i minimum seks uker. Planprogrammet fastsettes av Hovedutvalg for teknikk og miljø. |
3. Utarbeidelse av planforslagForslagsstiller lager et planforslag med utgangspunkt i rammene og føringene fra kommunen, og innspillene som har kommet i forbindelse med varslingen. Det bør være dialog mellom forslagstiller og administrasjonen underveis i prosessen, slik at planforslaget som legges frem er mest mulig omforent. Det kan være aktuelt å avholde møter i forbindelse med merknadsbehandling, og når utkast til kart og bestemmelser er utarbeidet. |
4. Innsending av planforslag og førstegangsbehandlingPlanforslaget sendes til kommunens planavdeling, som vurderer om planforslaget er fullstendig. Dersom forslaget vurderes som fullstendig, starter planavdelingen sin forberedende behandling av saken. Saken drøftes i kommunens interne planforum, før den legges frem for politisk behandling i hovedutvalg for teknikk og miljø, eventuelt med forslag til endringer. Fra fullstendig planforslag er mottatt av kommunen vil det normalt gå 6-10 uker før saken er behandlet politisk. Lovpålagt frist for behandling av planforslag er 12 uker. Dersom kommunen ikke finner grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstiller innen tre uker underrettes med brev. Er planforslaget i tråd med kommuneplanen eller områdereguleringsplan, kan forslagsstiller kreve at planen forelegges kommunestyret. |
5. Offentlig ettersyn (høring)Hovedutvalg for teknikk og miljø avgjør om planforslaget skal legges ut på offentlig ettersyn. Høringsfristen skal være på minst 6 uker. Ferier kan gi behov for økt høringsfrist. |
6. MerknadsbehandlingNår høringsfristen har gått ut, gjøres eventuelle endringer og justeringer i planforslaget. Dette kan ta om lag 2-4 uker. Ved vesentlige endringer tas saken på nytt opp i kommunens planforum, noe som kan føre til ekstra saksbehandlingstid. |
7. AndregangsbehandlingKommunens planavdeling forbereder saken til ny behandling i hovedutvalget, før den deretter legges fram for kommunestyret. Oversikt over møtetider for hovedutvalget finnes på kommunens hjemmesider. Bearbeidet planforslag bør være oversendt minimum fire uker før møtet. |
8) Kunngjøring av vedtatt reguleringsplanNår en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort i Østlandets blad og på kommunens nettsider. Kommunen sender også brev til aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer. Etter forvaltningsloven kan du som hovedregel klage på alle enkeltvedtak. Fristen for å klage er 3 uker fra tidspunktet meldingen om vedtaket regnes å ha kommet fram til deg. Klagen må være postlagt før fristen går ut. En klage skal være:
Klagen blir først behandlet av planutvalget, og dersom planutvalget mener at vedtaket opprettholdes, sendes klagen til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig vurdering. |