Send inn planforslag (veileder for fagkyndige)

For å oppnå rask saksbehandling er det viktig at planforslaget er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Før planarbeidet starter må forslagsstiller ha et møte med kommunens planavdeling for å koodinere det videre planarbeid. 

Forhåndskonferanse

I tilfeller der forslagsstiller ønsker et uformelt møte i forkant før oppstartsmøtet, kan det avholdes en forhåndskonferanse.  Det er ingen formelle krav til levering av materiale.

Når må det utarbeides reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastsetter at det skal utarbeides reguleringsplan for områder der det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter § 20-1 kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Kommuneplanbestemmelsene gir også føringer for reguleringsplaner.

Hvem kan utarbeide reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastlegger at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige (§ 12-3) og gis en entydig og forståelig form. Engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert.

Er konsekvensutredning nødvendig?

For tiltak som kan ha vesentlig konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn, kan det kreves at forslagsstiller utarbeider konsekvensutredning (plan- og bygningslovens kap. 4 med tilhørende forskrifter).

Private forslagsstillere skal sende et planinititaitv til kommunen senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte. Planinitiativets viktigste funksjon er å starte dialogen mellom forslagsstiller og i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet.

Det er ønskelig at forslagsstiller søker dialog med kommunen tidlig i arbeidet med planinitiativet for å avklare forventninger og omfang, og at dette bl.a. blir tilpasset kompleksiteten i prosjektet og lokale forhold.

Saksgang for behandling av planinitiativ:

1. Bestilling av oppstartsmøte sendes til kommunens postmottak
2. Planavdelingen vurderer planinitiativet
3. Planavdelingen innkaller til oppstartsmøte
4. Møte avholdes, og referat skrives og sendes til forslagsstiller

Forslagsstiller må selv kunngjøre og varsle oppstart av reguleringsarbeid etter avholdt oppstartsmøte.

Lokalavisen Østlandets Blad brukes som hovedregel for kunngjøring til allmenheten. I tillegg kunngjør saksbehandler planoppstart gjennom Ås kommunes hjemmeside. Forslagsstiller må også varsle med brev grunneiere, naboer, gjenboere, leietetakere/festere, og andre som blir direkte berørt av planarbeidet. Regionale myndigheter hvis ansvarsområde blir berørt av planarbeidet må også varsles. Dette avklares på oppstartsmøte.

Kunngjøringen skal kort opplyse om:

• Hvilken kommune planarbeidet gjelder
• Hvilket område (areal) planarbeidet omfatter - kart
• Hensikten med planen
• Hvilke følger planen kan ventes å ha for området, inkludert om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning
• Opplysning om eventuelle informasjonsmøter
• Adresse, telefonnummer og nettsted for nærmere opplysninger

Regionale myndigheter kan fremme varsel om innsigelse hvis planarbeidet vurderes å være i strid med bestemmelser i loven, forskrift, statlig planretingslinjer, statlig eller regional planbestemmelse, eller overordnet plan.

• Les mer retningslinjer for innsigelse i plansaker 

Komplett utarbeidet forslag til reguleringsplan som skal behandles etter plan- og bygningsloven § 12-10, utarbeidet etter krav gitt i oppstartsmøtet. Skal være i henhold til Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder til plandelen av plan- og bygningsloven av 2008, kart- og planforskriften med mer.

Komplett planforslag skal bestå av forslag til plankart, bestemmelser, illustrasjoner og utredninger/analyser.

Det kan være aktuelt å avholde møter i forbindelse med merknadsbehandling, og når ukast til kart og bestemmelser er utarbeidet.

Planforslaget sendes til kommunens planavdeling, som vurderer om planforslaget er fullstendig. Dersom forslaget vurderes som fullstendig, starter planavdelingen sin forberedende behandling av saken. Saken drøftes i kommunens interne planforum, før den legges frem for politisk behandling i hovedutvalg for teknikk og miljø, eventuelt med forslag til endringer.

Hovedutvalg for teknikk og miljø avgjør om planforslaget skal legges ut på offentlig ettersyn.

Når høringsfristen har gått ut, gjøres eventuelle endringer og justeringer i planforslaget

Kommunens planavdeling forbereder saken til ny behandling i hovedutvalget, før den deretter legges fram for kommunestyret. Oversikt over møtetider for hovedutvalget finnes på kommunens hjemmesider. Bearbeidet planforslag bør være oversendt minimum fire uker før møtet.

Regionale myndigheter kan fremme varsel om innsigelse hvis planarbeidet vurderes å være i strid med bestemmelser i loven, forskrift, statlig planretingslinjer, statlig eller regional planbestemmelse, eller overordnet plan.

• Les mer retningslinjer for innsigelse i plansaker 

Når en regulerinsplan er vedtatt må det kunngjøres i Østlandets blad og på kommunens nettsider. Kommunen sender også brev til aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.